Le Congrès et la Maison-Blanche mettent l’accent sur l’aide au logement

Locuteur 1 :
Bienvenue à Insights de TD Cowen, un balado réunissant des spécialistes qui offrent leur éclairage et leurs réflexions sur ce qui façonne notre monde. Soyez des nôtres pour cette conversation avec les esprits les plus influents de nos secteurs mondiaux.
Jaret Seiberg :
Bienvenue au balado financier Notre grain de sel, de TD Cowen. Je m’appelle Jaret Seiberg et je suis directeur général et analyste, Services financiers et Politiques pour le Groupe de recherche de Washington, TD Cowen. Aujourd’hui, nous allons faire un examen approfondi de la politique sur le logement, en tenant compte des mesures prises au Capitole et à la Maison-Blanche. J’aimerais commencer avec Scott Smith. Mon associé à TD Cowen, notre représentant spécialisé en services financiers. Scott, à quoi devrions-nous nous attendre des marchés?
Scott Smith :
Jaret, je sais que tu es un amateur de baseball, alors je vais faire un Phil Rizzuto de moi-même et te dire : « Oh la Vache! ». C’est complètement fou dans le secteur des services financiers depuis notre dernière conversation sur ce balado. L’essor de l’intelligence artificielle s’est répercuté sur l’ensemble du secteur des services financiers. Tout a commencé par des questions sur les logiciels et les investissements dans ce domaine, qui ont eu un impact assez important sur les gestionnaires d’actifs alternatifs. On est ensuite passé au secteur de l’assurance; on se demandait si les souscripteurs et les courtiers d’assurance allaient être touchés par la désintermédiation causée par l’IA.
Puis, on s’est tournés vers les banques. Les gens ont commencé à s’inquiéter : est-ce que les agents d’IA allaient se mettre à transférer les dépôts des consommateurs et des entreprises d’une banque à l’autre et faire en sorte que les règlements soient immédiats? Peu importe l’endroit où les dépôts allaient aboutir, c’était là où le meilleur taux serait offert. Ça a inquiété les gens. Finalement, ça a touché les sociétés de crédit à la consommation quand on a commencé à voir des nouvelles négatives sur l’emploi de la part de quelques sociétés qui ont parlé de l’ampleur des réductions d’emplois qu’elles seraient en mesure d’entreprendre grâce à l’IA. Cela a amené les gens à se demander si la situation de l’emploi allait faire peser un risque sur les sociétés de crédit à la consommation.
Après tout ça, eh bien la guerre en Iran a commencé, et je ne pense pas que quiconque dans le secteur des services financiers ait une boule de cristal. Et puis, bien sûr, il y a eu aussi la réunion du FOMC et la phase finale de Bâle III; je pense que cette dernière a été perçue comme constructive, mais il faudra un peu de temps pour en saisir toute la portée.
Jaret Seiberg :
Alors, Scott, il ne reste plus que quelques semaines avant le début de la prochaine saison des résultats. À quoi ressemblent généralement ces dernières semaines avant la publication des résultats ?
Scott Smith :
C’est une tendance assez bien établie que le secteur financier se replit après la publication des résultats de JP Morgan. Je pense que si l’on remonte plusieurs trimestres en arrière, on constate que cela s’est vérifié au fil du temps. Il y a donc une certaine prudence, mais lors des conférences d’investisseurs qui se sont tenues récemment, les commentaires sur la croissance des prêts et sur la qualité du crédit étaient plutôt positifs. En dehors du risque macroéconomique lié à l’IA et du risque d’inflation, les données financières devraient être raisonnablement optimistes dans l’ensemble.
Jaret Seiberg :
On a beaucoup parlé des banques, du crédit et d’autres enjeux connexes, mais on couvre un univers plus large. Je me demandais… Je sais qu’il y a eu quelques gros titres récemment dans le domaine des assurances. Quelque chose retient ton attention?
Scott Smith :
Il y a quelques semaines, un important congrès sur l’assurance a eu lieu. Il a attiré un public très nombreux. C’est un événement sectoriel. Et de manière générale, les réactions ont été conformes à nos attentes, à savoir que les prix restent un peu bas. On commence à se demander s’il y a des risques pour les portefeuilles de placement des sociétés d’assurance en raison de ce qu’on a vu chez les gestionnaires d’actifs alternatifs et de certains problèmes de crédit qui sont apparus. Ce qui n’a pas aidé, de toute évidence, c’est la faillite d’un prêteur hypothécaire britannique il y a quelques semaines, qui a accentué les préoccupations dans ce secteur. On s’inquiète donc un peu dans le secteur de l’assurance, mais pour l’instant, ça semble encore relativement sûr, même si les gens tentent toujours de déterminer le risque lié à l’IA.
Jaret Seiberg :
L’un de mes sujets préférés pour notre balado a été la jetonisation. On a fait quelques épisodes sur la jetonisation des titres de participation. On a fait appel à notre collègue, Reid Noch, pour quelques-uns d’entre eux, mais je voulais avoir votre point de vue sur ce sujet. Dans quelle mesure le marché se montre-t-il enthousiaste – ou au contraire peu enthousiaste – face à la perspective d’une jetonisation des titres de participation et à l’idée que nous pourrions évoluer vers un monde où le règlement serait instantané ou quasi instantané ?
Scott Smith :
C’est intéressant. Et comme tu l’as souligné, on y a consacré beaucoup de temps. Lorsque vous avez publié votre rapport affirmant que la jetonisation était bel et bien une réalité, nous avons reçu de nombreux messages de clients qui nous ont dit : « Heureusement que quelqu’un le dit enfin, car on dirait que la plupart des gens pensent encore que c’est une perspective lointaine. » C’est donc clairement à l’avant-plan pour de nombreux investisseurs. Ce qui n’est pas encore tout à fait clair pour personne, c’est comment cela va se passer exactement. Je sais que vous avez demandé si le modèle serait un modèle de type CAAE ou simplement un modèle de remplacement complet. On se demande de quelle manière aborder la situation lorsque certains titres d’une entreprise sont jetonisés et d’autres non; s’il faut que tout se fasse en même temps; ou comment ça fonctionnera si on en arrive à trouver une solution intermédiaire. C’est donc très d’actualité et je pense que les détails concrets sur la façon dont ça va se dérouler font toujours l’objet de débats assez animés.
Jaret Seiberg :
Cela m’amène à ma dernière série de questions pour vous, Scott. Nous scrutons à la loupe les gestionnaires d’actifs alternatifs et les bourses. Notre collègue Bill Katz s’en occupe. Y a-t-il quelque chose à ce sujet que nous voulons dire à nos auditeurs?
Scott Smith :
En raison des manchettes récentes, les gens portent beaucoup plus attention à ce qui se négocie 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, et aux conséquences de ces échanges. Je pense qu’il y a des avantages et des inconvénients. Les prêts de titres en particulier ont occupé le devant de la scène, mais négativement; mais pas seulement, il y a aussi la question de savoir comment gérer les manchettes, les nouvelles de dernière heure, etc. Mais je pense que la plupart des gens sont d’avis que la grande majorité du volume se négocie généralement pendant les heures normales de bureau ou pendant des heures qui s’en rapprochent. Il sera tout de même intéressant de voir comment tout cela va évoluer avec le temps. Et bien sûr, au cœur de toute cette volatilité, on constate que les investisseurs se sont notamment tournés vers les titres boursiers pour tenter de tirer profit de cette volatilité.
Jaret Seiberg :
Juste pour clarifier, est-ce que je vais devoir rester debout 24 heures sur 24, 7 jours sur 7 juste pour rester au fait du marché?
Scott Smith :
Jaret, il semble que chaque vendredi après l’Action de grâces, une entreprise ou une autre pense que c’est le bon moment pour faire une annonce négative. C’est un peu comme si vous voyiez ce genre de choses se produire : quelqu’un va essayer une heure hors marché, une nouvelle. Mais je pense qu’en général, les investisseurs s’attendent à ce que la grande majorité des transactions se déroule essentiellement pendant les heures d’ouverture habituelles, même s’il faudra probablement prendre en compte quelques annonces de dernière minute ici ou là; cela dit, je ne pense pas qu’il faille rester debout 24 heures sur 24, 7 jours sur 7.
Jaret Seiberg :
D’accord. C’est peut-être une nouvelle plutôt positive pour nous, alors. Scott, merci, comme toujours. Merci beaucoup d’avoir été parmi nous aujourd’hui. Il est maintenant temps de passer au sujet principal. On a mis le logement à l’avant-plan de ce balado parce qu’il y a eu des mesures prises par le Congrès et le président. Le Sénat a récemment voté à 89 contre 10 en faveur de la 21st Century Road to Housing Act. Parmi les principales dispositions figure la suppression de l’obligation de construire un châssis permanent pour les maisons préfabriquées. Je sais que ça ne semble pas très sexy, mais c’est vraiment important. Cela peut donner un coup de pouce considérable à la construction de maisons préfabriquées d’entrée de gamme. On observe également un certain assouplissement des difficultés qui se posent en lien avec la Federal Housing Administration concernant le financement de travaux de construction. Ce projet prévoit des réformes en matière de zonage, notamment l’octroi de subventions aux collectivités pour leur permettre de créer ce qu’on appelle des « carnets de modèles », c’est-à-dire des plans de maisons pré-approuvés conformes au règlement local en matière de zonage.
Et puis, il y a le volet très controversé de cette mesure: le président interdit aux investisseurs institutionnels – c’est-à-dire toute personne possédant au moins 350 logements – d’acquérir de nouvelles maisons individuelles destinées à la location. Il existe toutefois des exceptions, et on constate que certains ensembles immobiliers destinés à la location continuent d’être construits, même s’il est possible que ces logements doivent être cédés dans un délai de sept ans. Le fait que ce projet de loi ait été adopté au Sénat avec un soutien bipartisan aussi important nous indique qu’il sera probablement adopté. Une mesure semblable a été adoptée à la Chambre il y a quelques mois. Je dirais qu’il y a des querelles à la Chambre des représentants sur les détails exacts du projet de loi. La version de la Chambre des représentants comprenait également certaines réformes bancaires locales soutenues par les deux partis. Ce n’est pas dans la version du Sénat. À l’heure actuelle, la Chambre des représentants tient bon et demande à entamer des négociations officielles avec le Sénat.
Je crois que c’est peu probable que ça se produise. À mon avis, il est plus probable que le président commence à se positionner plus fermement sur ce projet de loi et fasse pression sur la Chambre des représentants pour qu’elle se rallie à la version du Sénat. Et certaines des dispositions de la Chambre qui n’ont pas été retenues trouveront leur voie vers l’adoption dans le cadre d’autres textes législatifs, notamment, peut-être, la National Defense Authorization Act, ce grand projet de loi bipartite que le Congrès adopte chaque automne. Le Congrès n’est pas le seul à s’attaquer à bon nombre de ces problèmes. C’est aussi l’administration Trump elle-même. Elle a récemment publié deux décrets sur le logement. L’un d’eux porte sur l’accès aux prêts hypothécaires. On demande au Consumer Financial Protection Bureau de réformer les règles en matière de prêt hypothécaire afin d’encourager les petites banques à en accorder plus, notamment en modifiant les dispositions de la Home Mortgage Disclosure Act. C’est une règle de déclaration qui, selon les banques, est souvent assez contraignante. On demande aux organismes de réglementation d’assouplir leurs directives pour mettre davantage l’accent sur la souscription prudente plutôt que sur des approches de prêt axées sur les processus.
On veut également beaucoup plus de soutien pour les prêts à la construction des banques locales. Je pense que cela pourrait être très positif : on demande à la Federal Housing Finance Agency d’élargir l’accès à la Federal Home Loan Bank à plus long terme, aux avances financières aux banques qui sont liées à des prêts hypothécaires à l’habitation, ainsi que de créer des programmes de liquidité pour des logements abordables, des prêts visant des biens immobiliers occupés par le propriétaire et des constructeurs immobiliers résidentiels. Tout cela vise à accroître l’offre de logements d’entrée de gamme et à faire en sorte que les emprunteurs puissent se permettre de les acheter.
Le deuxième décret du président Trump concerne la construction résidentielle; on enjoint les organismes de réglementation, y compris le HUD, d’éliminer les règles trop contraignantes qui limitent le développement résidentiel et l’abordabilité du logement. On demande à l’Environmental Protection Agency et à l’Army Corps of Engineers d’examiner les exigences en matière de permis pour les eaux pluviales, les milieux humides et l’eau afin de réduire les coûts de construction. On donne aussi comme instruction aux agences fédérales d’offrir des incitatifs aux États et aux administrations locales qui adoptent des réformes en matière d’aménagement et de zonage pour réduire les codes de construction écologique et les exigences de conception et permettre des méthodes de construction novatrices, ce qui, selon nous, inclura également beaucoup de logements modulaires.
C’est donc un programme ambitieux que Washington doit mettre en œuvre dans le secteur du logement. Mais alors, que se passe-t-il vraiment à ce niveau? Je pense qu’il y a quelques points à garder à l’esprit. Nous avons écrit en 2025 que le logement était une priorité politique pour les deux partis et que si un parti n’en tenait pas compte, il mettrait en péril ses perspectives électorales en 2026. Ce qu’on a vu avec le projet de loi One Big Beautiful Bill, le grand projet de réconciliation que les républicains ont fait adopter l’an dernier, c’est qu’on a beaucoup mis l’accent sur de nombreux segments de l’économie, mais pas tellement sur le logement. En fait, un programme qui, selon nous, aurait pu être très utile sur le plan du logement, un crédit d’impôt pour la construction de logements unifamiliaux d’entrée de gamme, appelé le logement pour la main-d’œuvre, a été exclu du programme.
Je pense que ce que les républicains ont fini par réaliser en ce début d’année 2026, alors que les élections de mi-mandat de novembre sont à nos portes, c’est qu’en fait, les électeurs sont mécontents en matière de logement. Ils ont le sentiment que les coûts du logement sont désormais hors de contrôle, qu’ils sont inabordables, et c’est pourquoi on observe une volonté marquée de montrer qu’on agit pour remédier à la situation. Je pense que les dispositions du décret et celles que le Congrès examine sont utiles. Le problème, c’est que le délai entre la rédaction de ces documents et l’aide concrète qui sera offerte est énorme. Il faudra peut-être attendre trois ou quatre ans avant de voir les répercussions réelles des changements aux règles environnementales, avant de voir des collectivités qui ont des carnets de modèles, avant de voir le zonage local s’adapter davantage aux logements modulaires. Rien de tout cela ne se produira rapidement.
C’est pourquoi je pense qu’à l’approche des élections, la Maison-Blanche devrait se détourner du logement et chercher à avoir des impacts plus immédiats pour tenter d’obtenir la faveur des électeurs. Je pense que quelques options sont toujours envisageables, notamment l’examen de ce qu’on appelle les rajustements de la tarification au niveau du prêt. Il s’agit de frais supplémentaires imposés à un emprunteur hypothécaire qui reflètent le risque lié à l’emprunteur ou le risque que celui-ci soit en défaut de paiement. Nous pensons que ces frais pourraient être ajustés temporairement, ce qui permettrait de réduire les coûts mensuels du logement et aiderait les gens à se payer une maison. Je pense qu’il pourrait y avoir des changements à la tarification de la FHA afin de réduire les coûts mensuels également. Ensuite, je pense qu’on se penchera sur les agences d’évaluation du crédit et sur les cotes de crédit pour trouver des moyens de réduire certains frais de transfert de la propriété.
Aucun de ces changements n’est majeur. Ils ne vont pas bouleverser le secteur du logement, mais apporteront une aide précieuse à certains égards. Et je pense qu’en réalité, la Maison-Blanche compte surtout sur le fait qu’on lui reconnaîtra au moins le mérite d’avoir essayé d’aider les électeurs à faire face à ce qu’ils considèrent comme l’une de leurs principales préoccupations politiques.
D’accord, assez parlé de logement. Comme nous le faisons toujours pour conclure ce balado, parlons un peu de ce qui nous attend ce mois-ci. Plusieurs audiences sont encore prévues pour le mois de mars. Le 25 mars, le Comité des services financiers de la Chambre des représentants tiendra une audience sur la jetonisation des titres. Comme on l’a vu plus tôt dans ce balado, c’est certainement un sujet important pour nous. Je pense que la jetonisation des titres de participation est imminente, et que cette audience nous donnera un bon aperçu de ce à quoi cela pourrait ressembler. Le Comité des services financiers de la Chambre des représentants tiendra aussi une audience sur l’innovation financière le 26 mars. Le même jour, ce comité examinera le coût élevé des inondations. Je m’attends à ce que la question de l’assurance contre les inondations soit approfondie. C’est une question politiquement délicate. Ce n’est pas vraiment une question partisane, et les précédentes tentatives de réforme de l’assurance contre les inondations au Congrès n’ont pas vraiment abouti. C’est certainement quelque chose qu’on va surveiller.
Parmi les autres événements à venir au cours des prochains mois, il y aura la bataille pour la confirmation de Kevin Warsh au poste de président de la Réserve fédérale. À l’heure actuelle, le sénateur Tillis continue de faire obstruction à cette candidature. C’est pourquoi je m’attends à ce que Kevin Warsh ait une audience de confirmation devant le Comité sénatorial des banques au cours du mois prochain, mais il est peu probable qu’un vote ait lieu tant que le sénateur Tillis n’aura pas levé son objection. Le sénateur Tillis s’y oppose car le ministère de la Justice a ouvert une enquête judiciaire à l’encontre du président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, suite à son témoignage concernant les travaux de rénovation de deux bâtiments de la Réserve fédérale. Un juge fédéral a récemment conclu que les assignations à témoigner, dans le cadre de cette enquête, étaient invalides, car il s’agissait d’une « chasse aux sorcières » et qu’il n’existait aucune preuve qu’un crime ait été commis; il a également laissé entendre qu’il pourrait s’agir d’une mesure de représailles politiques, le président s’étant opposé à la conduite de la politique monétaire par la Réserve fédérale.
En somme, cette affaire devient de plus en plus chaotique. Je m’attends à ce que la situation devienne encore plus confuse, même si, en fin de compte, je pense que Kevin Warsh devienne le prochain président de la Réserve fédérale. Voici quelques autres points importants à surveiller : Nous attendons que la Cour suprême se prononce dans l’affaire Lisa Cook. La gouverneure Cook siège au conseil d’administration de la Réserve fédérale américaine. Le président a tenté de la destituer pour juste motif, et la Cour suprême examine actuellement l’étendue des pouvoirs dont dispose le président pour agir dans ce domaine. J’aimerais souligner quelques autres problèmes. Nous attendons que la SEC propose des rapports semestriels facultatifs pour les sociétés ouvertes. Cela permettrait aux entreprises de déclarer leurs bénéfices deux fois par année plutôt que quatre fois par année. Nous attendons également une proposition de la SEC concernant l’admissibilité des émetteurs privés étrangers, qui pourrait avoir des répercussions sur les entreprises chinoises cotées aux États-Unis, et nous attendons toujours que le Congrès adopte la législation sur la structure du marché des cryptomonnaies.
Je pense que la période propice à une décision à ce sujet se prolongera jusqu’à l’été, et je m’attends donc à ce que cette question fasse la une de l’actualité au cours des prochains mois. C’est qui met fin à au balado Notre grain de sel. Merci, Scott, de m’avoir rejoint, comme toujours, et nous serons de retour le mois prochain avec les dernières actualités en matière de politique financière. Merci, tout le monde.
Locuteur 1 :
Merci d’avoir été des nôtres. Ne manquez pas le prochain épisode du balado Insights de TD Cowen.